Es bleibt nur wenig Zeit – die Grundsteuerreform 2022 kommt

Wie Sie sicherlich schon aus den Medien entnommen haben, wird die Grundsteuer neu geregelt. Der erste Stichtag für die deutschlandweite Neubewertung aller Grundstücke, sowie land- und forstwirtschaftlichen Betriebe ist der 01. Januar 2022.

Das müssen Sie wissen

1. Warum die Grundsteuer reformiert wurde

Die Grundstückswerte wurden bisher mit Hilfe der Einheitswerte berechnet. Diese sind jedoch veraltet und führten dazu, dass für gleichartige Grundstücke unterschiedliche Grundsteuern anfielen ‒ ein klarer Verstoß gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung.

Folgerichtig hat das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 die Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Damit hat der Einheitswert für die Berechnung der Grundsteuer ausgedient. Stattdessen wird jetzt mit einem neuen Grundsteuerwert gerechnet. Ebenfalls geändert wurden die Steuermesszahlen. Die Hebesätze werden von den Gemeinden ziemlich sicher auch noch angepasst werden.

Nichtsdestotrotz wurde das bisherige 3-stufige Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer beibehalten:

1. Stufe: Ermittlung des Grundsteuerwerts

2. Stufe: Anwendung der Steuermesszahl und Berechnung des Grundsteuermessbetrags

3. Stufe: Anwendung des Hebesatzes und Festsetzung der Grundsteuer

Daraus ergibt sich diese Berechnungsformel:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Das Ziel der Grundsteuerreform: Grundstücke gleicher Lage und gleicher Größe sollen auch die gleiche Grundsteuer zahlen. Damit dies erreicht werden kann, werden alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet.

Erster Stichtag für die Neubewertung ist der 1. Januar 2022.

2. So funktioniert das Bundesmodell

Grundsätzlich gilt für die Berechnung der neuen Grundsteuer das sog. Bundesmodell. Je nachdem, wie das Grundstück bebaut ist bzw. genutzt wird, gibt es hier unterschiedliche Bewertungsverfahren:

  • Ertragswertverfahren: Dieses gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohneigentum.
  • Sachwertverfahren: Dieses gilt für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke und bei Teileigentum.

Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgt anhand der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert.

Der Grundsteuerwert ermittelt sich im Rahmen des Bundesmodells anhand verschiedener Parameter. Diese entnehmen Sie bitte der beigefügten Checkliste.

Steht der Grundsteuerwert fest, wird darauf die Steuermesszahl angewendet. Diese beträgt beim Bundesmodell 0,31 ‰ für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser und 0,34 ‰ für alle anderen Grundstücksarten. Dadurch erhält man den Steuermessbetrag. Sowohl Grundsteuerwert als auch Steuermessbetrag werden vom Finanzamt in einem Feststellungsbescheid festgesetzt. Den Grundsteuerbescheid selbst erlässt wie bisher auch die Gemeinde. Wie hoch die zu zahlende Grundsteuer ab 2025 ausfallen wird, lässt sich jetzt noch nicht sagen. Dies hängt vor allem davon ab, welche Hebesätze die Gemeinden festlegen werden.

3. Welche Bundesländer haben eigene Regeln zur Grundsteuer?

Das Bundesmodell findet nicht in allen Bundesländern Anwendung. Durch eine sog. Öffnungsklausel haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen eigene Modelle entwickelt, um den Grundsteuerwert zu ermitteln. Das Saarland und Sachsen wenden grundsätzlich das Bundesmodell an, haben es aber jeweils hinsichtlich der Steuermesszahl modifiziert. Unabhängig davon, ob es sich um das Bundesmodell oder das Landesmodell handelt:

Die neue Grundsteuer zahlen Sie erst ab dem 1. Januar 2025.

4. Was müssen Sie als Eigentümer veranlassen?

Um die Neubewertung durchführen zu können, benötigt das Finanzamt für jedes Grundstück eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“. Die Finanzverwaltung wird daher sämtliche Grundstückseigentümer zur Abgabe einer solchen Erklärung auffordern. Aufgrund der Vielzahl ist damit zu rechnen, dass dies lediglich in Form einer Allgemeinverfügung geschieht und Sie nicht persönlich angeschrieben werden. Die Erklärung muss elektronisch eingereicht werden. Dies wird ausschließlich in einem sehr engen Zeitfenster zwischen dem 1. Juli 2022 und 31. Oktober 2022 möglich sein.

Sie sollten also bereits jetzt schon die notwendigen Informationen und Unterlagen zusammentragen.

Haben Sie Fragen oder Beratungsbedarf stehen wir Ihnen wie immer sehr gern zur Verfügung.

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